房屋买卖双方通过中介居间介绍找到房源或买家后，为减免佣金支付义务，有的“跳单”绕开该中介或通过其他中介完成交易。我国《民法典》新增了“跳单”违约规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面。3月27日晚记者从北京一中院获悉，法院依据《民法典》新规断案，认定购房人刘某构成“跳单”，并酌情判决刘某向前一家中介付居间费4万元。

刘某与马某经中介公司居间签订了房屋买卖合同，约定将马某名下房屋卖给刘某。当天，两人和中介签订了《居间服务合同》，约定中介公司提供居间服务，并收取居间代理费78540元；同时约定买卖双方利用中介所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，应承担违约责任，中介有权要求买卖双方支付该合同约定的全部居间代理费。后刘某依约全额支付了居间服务费。

一周后，两人与中介签订《解约协议书》：三方协商一致同意，三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋的买卖、代理及相关协议均告解除；中介退还已收取的居间代理费；马某、刘某及其利害关系人一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，违反约定的应向中介全额返还其已退还的代理费。

当月，刘某、马某又与另一家中介公司就购买涉案房屋签订《居间服务合同》；刘某向该中介支付居间服务费47000元。之后，前一家中介以刘某恶意“跳单”为由，起诉要求判令刘某向其支付居间服务费。

法院判决

刘某的行为是否构成“跳单”？法院认为，买房人刘某通过前一家中介公司居间服务，已与卖房人签订该房屋买卖合同，已明晰房屋状况及价格等信息，后通过另一家中介购买该房，所交服务代理费明显低于前一家居间费，故应确认刘某利用了前一家中介的信息和服务而再次购房，属于“跳单”。

此外法院认为，《解约协议书》中“跳单”条款并不涉及损害国家、集体、第三人利益的内容，约定目的在于防止购房人不诚信行为，故该约定不属于《合同法》终规定的合同无效情形，属有效条款。刘某违背诚实信用原则，亦违反其与前一家中介所签《解约协议书》的约定，构成违约。依据马某、刘某与前一家中介的约定，该中介居间服务内容除为提供房源信息、引领买受人实地看房及协助买卖双方签《买卖合同》外，还有为双方办理网上签约等，现该中介并未办理后续网签，故法院根据公平原则，酌情确定刘某向前一家中介支付居间费4万元。

析案说典

随着我国房地产行业快速发展，房产中介与客户之间纠纷日渐增加，委托人绕开中介“跳单”时有发生。中介为了自身权益，往往在中介合同中约定禁止“跳单”条款。但因彼时缺乏法律规定，对于这些禁止“跳单”条款的法律效力如何以及何种情况构成“跳单”违约，认识不一。在此背景下，《中华人民共和国民法典》新增了“跳单”违约规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面，其第965条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

“跳单”主要表现形式有：委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，直接与合同相对方订立合同，或通过其他中介人与合同相对方订立合同；委托人绕开中介人，将中介人提供的信息透露给亲友，以亲友名义与合同相对方订立合同。法官认为，判断是否构成“跳单”，关键在于中介人是否履行了中介义务，且其履行行为是否与委托人成功缔约之间具有因果关系。

房屋买卖过程中，往往涉及银行商业贷款、公积金贷款、解抵押、资金监管、房屋过户、交付等，中介义务不仅在于提供缔约信息、缔约机会，更在于提供专业服务促成买卖交易成立。法院审案时，除了考虑中介人是否按照合同约定促成双方签订合同以外，还考虑其是否履行了审查义务、合同监督义务以及为买卖双方交易完成的资金监管、协议过户等附随义务；重点在于审查中介人履行行为是否促成了委托人与其他中介方或卖方（买方）成功缔约，委托人才构成违约。若卖方将同一房屋通过多个中介挂牌出售，买方通过其他公众可获知的正当途径获得相同房源信息，买方有权选择报价低、服务好的中介促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。

通讯员：律超

责编：赵廷举